CẬP NHẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN CỦA NGƯỜI BỊ THU HỒI ĐẤT

PHẦN I. HIỂU ĐÚNG VỀ ĐẤT ĐAI VÀ QUYỀN CỦA MÌNH

1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân — vậy người dân sở hữu cái gì?

Theo Hiến pháp năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều này có nghĩa là không một cá nhân hay tổ chức nào ở Việt Nam được sở hữu riêng một mảnh đất theo nghĩa sở hữu tuyệt đối.

Cái mà người dân thực sự nắm giữ là quyền sử dụng đất — một loại tài sản có giá trị, được pháp luật bảo hộ, có thể chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn. Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 105 và Điều 115) xác định rõ quyền sử dụng đất là một quyền tài sản. Hiểu đúng điều này giúp người dân biết phạm vi quyền của mình: rộng như một tài sản, nhưng vẫn nằm trong khuôn khổ Nhà nước quản lý.

Căn cứ pháp lý: Điều 53, Điều 54 Hiến pháp 2013; Điều 12, Điều 16 Luật Đất đai 2024; Điều 105, Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015.

2. Bốn lằn ranh Hiến pháp bảo vệ người dân khi bị thu hồi đất

Điều 54 khoản 3 Hiến pháp 2013 đặt ra bốn điều kiện mà Nhà nước phải tuân thủ khi thu hồi đất. Đây là tấm khiên cao nhất của người dân, và mọi quy định ở các luật, nghị định bên dưới đều phải phù hợp với bốn điều kiện này:

• Chỉ thu hồi trong trường hợp thật cần thiết và phải do luật quy định.

• Chỉ thu hồi vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

• Việc thu hồi phải công khai, minh bạch.

• Người bị thu hồi đất phải được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Nếu một cuộc thu hồi vi phạm bất kỳ điều kiện nào trong số này, người dân có cơ sở Hiến định để khiếu nại hoặc khởi kiện.

PHẦN II. QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Quyền của người sử dụng đất được quy định tập trung tại Chương III Luật Đất đai 2024. Có thể chia thành ba nhóm: quyền chung (ai cũng có), quyền giao dịch (định đoạt giá trị tài sản), và các quyền riêng tùy theo hình thức Nhà nước trao đất.

1. Nhóm quyền chung — mọi người sử dụng đất đều có (Điều 26)

1.1. Quyền được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng)

Người sử dụng đất hợp pháp có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đây là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất, là điều kiện để thực hiện hầu hết các quyền khác.

Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 26 Luật Đất đai 2024.

Người dân cần biết: Nếu đang sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch mà chưa có sổ, hãy kiểm tra điều kiện cấp sổ — kể cả với đất được giao không đúng thẩm quyền trước đây cũng có thể được xem xét cấp sổ theo Điều 138, 140.

1.2. Quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

Người dân được hưởng toàn bộ thành quả lao động, kết quả đầu tư của mình trên đất (cây trồng, công trình, cải tạo đất), và được hưởng lợi từ các công trình Nhà nước phục vụ bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

Căn cứ pháp lý: Khoản 2, khoản 3 Điều 26 Luật Đất đai 2024.

Người dân cần biết: Đây là cơ sở để yêu cầu bồi thường tài sản và chi phí đầu tư còn lại khi bị thu hồi đất.

1.3. Quyền được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm

Khi bị người khác lấn, chiếm, cản trở việc sử dụng đất hợp pháp, người dân có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước bảo vệ.

Căn cứ pháp lý: Khoản 5 Điều 26 Luật Đất đai 2024.

Người dân cần biết: Nên lưu giữ đầy đủ giấy tờ, mốc giới, ảnh hiện trạng; tranh chấp ranh giới có thể yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.

1.4. Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất đủ điều kiện được bồi thường về đất, tài sản và được hỗ trợ, tái định cư.

Căn cứ pháp lý: Khoản 6 Điều 26 Luật Đất đai 2024 (chi tiết tại Phần III).

Người dân cần biết: Đây là điểm nối sang toàn bộ Phần III của cẩm nang.

1.5. Quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện

Người dân có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng đất đai, kể cả các quyết định của cơ quan nhà nước.

Căn cứ pháp lý: Khoản 7 Điều 26 Luật Đất đai 2024; Luật Khiếu nại 2011; Luật Tố tụng hành chính 2015.

Người dân cần biết: Đây là quyền tự bảo vệ mạnh nhất. Lưu ý thời hạn: khiếu nại lần đầu trong 90 ngày kể từ ngày biết quyết định; khởi kiện hành chính trong 01 năm kể từ ngày nhận hoặc biết quyết định.

2. Nhóm quyền giao dịch — định đoạt giá trị mảnh đất (Điều 27)

Đây là nhóm quyền cho phép người dân biến quyền sử dụng đất thành giá trị kinh tế. Luật Đất đai 2024 ghi nhận tám quyền:

Quyền	Nội dung tóm tắt
Chuyển đổi	Đổi đất nông nghiệp cho nhau trong cùng đơn vị hành chính cấp xã để thuận canh tác.
Chuyển nhượng	Bán quyền sử dụng đất cho người khác.
Cho thuê / cho thuê lại	Cho người khác sử dụng đất trong một thời hạn để lấy tiền thuê.
Thừa kế	Để lại quyền sử dụng đất cho người thừa kế khi qua đời.
Tặng cho	Chuyển quyền sử dụng đất cho người khác không lấy tiền.
Thế chấp	Dùng quyền sử dụng đất bảo đảm cho khoản vay tại tổ chức tín dụng.
Góp vốn	Dùng quyền sử dụng đất góp vốn vào doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh.

Căn cứ pháp lý: Điều 27 Luật Đất đai 2024.

Điều kiện bắt buộc để thực hiện quyền giao dịch (Điều 45)

Không phải cứ có đất là được giao dịch ngay. Luật đòi hỏi đủ bốn điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp ngoại lệ như thừa kế, dồn điền đổi thửa, tặng cho cho Nhà nước, cộng đồng dân cư).

• Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.

• Đất còn trong thời hạn sử dụng.

Kinh nghiệm tư vấn: Trước khi ký bất kỳ hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp nào, hãy kiểm tra đủ bốn điều kiện trên. Thiếu một điều kiện, giao dịch có thể vô hiệu — đây là nguyên nhân phổ biến nhất của tranh chấp đất sau này.

3. Các quyền riêng khác và sự khác nhau theo chủ thể

Ngoài quyền chung và quyền giao dịch, người sử dụng đất còn có một số quyền riêng:

• Quyền đối với thửa đất liền kề (Điều 29): quyền về lối đi, cấp thoát nước, lắp đường dây qua thửa đất bên cạnh khi cần thiết.

• Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 30): thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn, hoặc trả tiền hằng năm — lựa chọn này ảnh hưởng trực tiếp đến việc có được chuyển nhượng, thế chấp hay không.

Một điểm quan trọng người dân thường nhầm: phạm vi quyền phụ thuộc vào hình thức Nhà nước trao đất. Ví dụ, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn (Điều 32). Cá nhân sử dụng đất ở, đất nông nghiệp được giao thì có phổ quyền rộng nhất (Điều 37). Vì vậy, câu hỏi đầu tiên khi tư vấn luôn là: đất này được Nhà nước trao theo hình thức nào?

4. Quyền luôn đi cùng nghĩa vụ (Điều 31)

Để giữ được quyền của mình, người dân phải thực hiện các nghĩa vụ: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới; đăng ký đất đai và đăng ký biến động; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, thuế); bảo vệ đất và môi trường; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi hợp pháp.

Cảnh báo: Vi phạm nghĩa vụ — như để đất hoang, sử dụng sai mục đích, lấn chiếm — là một trong những căn cứ để Nhà nước thu hồi đất do vi phạm (Điều 81) mà không bồi thường về đất. Giữ đúng nghĩa vụ chính là cách giữ quyền.

PHẦN III. QUYỀN CỦA NGƯỜI BỊ THU HỒI ĐẤT

Đây là phần người dân cần nhất và thường hiểu mơ hồ nhất. Quyền của người bị thu hồi đất có thể chia thành bốn lớp: lớp phòng vệ (giới hạn quyền lực thu hồi), lớp thủ tục (quyền được tham gia), lớp quyền lợi vật chất (bồi thường, hỗ trợ, tái định cư), và lớp tự bảo vệ (khiếu nại, khởi kiện).

1. Lớp phòng vệ — Nhà nước chỉ được thu hồi trong các trường hợp luật định

Người dân có quyền yêu cầu việc thu hồi phải đúng trường hợp và đúng căn cứ. Luật Đất đai 2024 quy định bốn nhóm trường hợp thu hồi:

Trường hợp thu hồi	Điều luật và đặc điểm
Vì quốc phòng, an ninh	Điều 78 — phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh. Có bồi thường.
Phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng	Điều 79 — liệt kê một danh mục đóng các loại dự án (hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, khu dân cư do Nhà nước thực hiện…). Có bồi thường. Đây là nhóm phát sinh tranh chấp nhiều nhất.
Do vi phạm pháp luật về đất đai	Điều 81 — sử dụng sai mục đích, không sử dụng đất, lấn chiếm… Thông thường không bồi thường về đất.
Do chấm dứt sử dụng theo luật, tự nguyện trả lại, có nguy cơ đe dọa tính mạng	Điều 82 — hết thời hạn, tự nguyện trả đất, đất có nguy cơ sạt lở, sụt lún.

Điểm mấu chốt để phản biện: Nếu cuộc thu hồi không thuộc đúng các trường hợp tại Điều 78, 79, 81, 82, hoặc một dự án thương mại được "khoác áo" lợi ích công cộng để áp dụng cơ chế thu hồi, đó là cơ sở mạnh nhất để khiếu nại hoặc khởi kiện. Cần đối chiếu chính xác loại dự án với danh mục tại Điều 79.

2. Lớp thủ tục — quyền được biết trước, được tham gia, được đối thoại

2.1. Quyền được thông báo thu hồi trước một khoảng thời gian

Trước khi ra quyết định thu hồi, cơ quan có thẩm quyền phải ban hành thông báo thu hồi đất và gửi đến người dân:

• Chậm nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp.

• Chậm nhất 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024.

2.2. Quyền tham gia ý kiến về phương án bồi thường

Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và nơi sinh hoạt chung của khu dân cư trong 30 ngày. Sau đó, cơ quan thực hiện phải tổ chức họp trực tiếp để lấy ý kiến người dân, và phải lập biên bản ghi rõ số ý kiến đồng ý, không đồng ý và ý kiến khác.

Căn cứ pháp lý: Điều 87 Luật Đất đai 2024; Điều 28 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

2.3. Quyền được đối thoại khi không đồng ý

Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lấy ý kiến, nếu còn người không đồng ý về phương án, cơ quan thực hiện nhiệm vụ bồi thường phải phối hợp UBND cấp xã tổ chức đối thoại, tiếp thu và giải trình ý kiến. Người dân có quyền yêu cầu được đối thoại trực tiếp, được ghi nhận ý kiến phản đối vào biên bản.

Mẹo bảo vệ quyền: Luôn yêu cầu được nhận bản sao thông báo thu hồi, phương án bồi thường và biên bản họp dân. Khi không đồng ý, phải ghi rõ lý do phản đối vào biên bản — đây là chứng cứ quan trọng nếu sau này phải khiếu nại hoặc khởi kiện.

3. Lớp quyền lợi vật chất — bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

3.1. Nguyên tắc nền tảng (Điều 91)

Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng pháp luật; đặc biệt quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội và người trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Tinh thần xuyên suốt của Luật 2024 là người có đất bị thu hồi phải có chỗ ở và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Quy định bảo vệ mạnh nhất: Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải hoàn thành TRƯỚC KHI có quyết định thu hồi đất (khoản 6 Điều 91). Nghĩa là không được "thu hồi trước, lo tái định cư sau". Nếu cơ quan ra quyết định thu hồi khi chưa duyệt xong phương án và chưa bố trí tái định cư, đó là vi phạm trình tự nghiêm trọng và là căn cứ khởi kiện.

3.2. Bồi thường về đất

Người dân được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện theo Điều 95 (chủ yếu là đang sử dụng đất hợp pháp, có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp). Ưu tiên bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có quỹ đất thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể. Người dân có nhu cầu và địa phương có quỹ đất, quỹ nhà thì có thể được bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở.

Căn cứ pháp lý: Điều 91 khoản 2, Điều 95, Điều 96 Luật Đất đai 2024; Nghị định 88/2024/NĐ-CP; Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất.

3.3. Bồi thường tài sản, cây trồng, vật nuôi, chi phí đầu tư

Ngoài đất, người dân được bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi gắn liền với đất, và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Chủ sở hữu cây trồng, vật nuôi được tự thu hồi trước khi bàn giao đất.

3.4. Hỗ trợ

Bên cạnh bồi thường, người dân còn được hỗ trợ: ổn định đời sống và sản xuất; đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm (đặc biệt với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp); hỗ trợ tái định cư; và các hỗ trợ khác do UBND cấp tỉnh quyết định cho phù hợp thực tế địa phương.

3.5. Tái định cư

Khu tái định cư phải hoàn thiện hạ tầng đồng bộ, bảo đảm điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Người được bố trí tái định cư có quyền biết trước địa điểm, được xem nhà, đất tái định cư trước khi quyết định. Nếu tiền bồi thường lớn hơn giá trị suất tái định cư tối thiểu thì được nhận phần chênh lệch.

4. Lớp tự bảo vệ — khiếu nại, khởi kiện và giới hạn cưỡng chế

4.1. Quyền khiếu nại và khởi kiện

Khi không đồng ý với quyết định thu hồi, phương án/quyết định bồi thường, hoặc quyết định cưỡng chế, người dân có hai con đường, có thể chọn một:

• Khiếu nại hành chính: gửi đơn đến người đã ra quyết định (khiếu nại lần đầu trong 90 ngày kể từ ngày biết quyết định); nếu không đồng ý kết quả thì khiếu nại lần hai lên cấp trên hoặc khởi kiện ra Tòa.

• Khởi kiện vụ án hành chính: kiện trực tiếp ra Tòa án trong thời hạn 01 năm kể từ ngày nhận hoặc biết quyết định (Luật Tố tụng hành chính 2015).

Nếu việc thu hồi hoặc cưỡng chế trái pháp luật gây thiệt hại, người dân còn có quyền yêu cầu bồi thường theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước 2017.

4.2. Giới hạn của cưỡng chế thu hồi

Cưỡng chế thu hồi đất (Điều 89) chỉ được thực hiện khi đủ các điều kiện: người dân không chấp hành quyết định thu hồi sau khi UBND và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã đã vận động, thuyết phục; quyết định cưỡng chế đã được niêm yết công khai; và đã có quyết định cưỡng chế có hiệu lực. Cưỡng chế phải bảo đảm công khai, dân chủ, đúng thủ tục, an toàn; không được thực hiện vào ban đêm hoặc các thời điểm pháp luật cấm.

Người dân cần biết: Việc khiếu nại hoặc khởi kiện thông thường không tự động làm dừng quyết định thu hồi hay cưỡng chế. Tuy nhiên, khi khởi kiện ra Tòa, người dân có quyền đề nghị Tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (tạm dừng thi hành quyết định) nếu việc thi hành có thể gây hậu quả khó khắc phục. Nên nộp đơn này sớm và đồng thời với đơn khởi kiện.

PHẦN IV. DÒNG THỜI GIAN MỘT CUỘC THU HỒI ĐẤT

Bảng dưới đây giúp người dân hình dung trình tự một cuộc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng – an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội, và việc nên làm ở mỗi bước để bảo vệ quyền lợi (theo Điều 85 đến Điều 89 Luật Đất đai 2024 và Điều 28 Nghị định 102/2024/NĐ-CP).

Bước	Nội dung và thời hạn	Việc người dân nên làm
1	Thông báo thu hồi đất (chậm nhất 90 ngày với đất nông nghiệp, 180 ngày với đất phi nông nghiệp).	Nhận và lưu giữ thông báo; kiểm tra dự án có đúng trường hợp được thu hồi không.
2	Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm tài sản trên đất.	Có mặt khi kiểm đếm; kiểm tra biên bản kiểm đếm khớp với hiện trạng; ký xác nhận hoặc ghi ý kiến nếu sai.
3	Lập, niêm yết (30 ngày) và lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.	Đọc kỹ phương án; tham gia họp dân; ghi rõ ý kiến đồng ý/không đồng ý vào biên bản.
4	Đối thoại (trong 60 ngày) nếu còn ý kiến không đồng ý.	Yêu cầu được đối thoại; trình bày căn cứ; giữ biên bản đối thoại.
5	Phê duyệt phương án và ban hành quyết định thu hồi đất. Phương án phải duyệt xong TRƯỚC quyết định thu hồi.	Yêu cầu nhận quyết định thu hồi và quyết định phê duyệt phương án; kiểm tra trình tự có đúng không.
6	Chi trả bồi thường, bố trí tái định cư, bàn giao đất.	Đối chiếu số tiền, suất tái định cư; nếu không đồng ý, cân nhắc khiếu nại/khởi kiện đúng thời hạn.
7	Cưỡng chế (nếu có) khi đủ điều kiện luật định.	Kiểm tra điều kiện cưỡng chế; nếu đã khởi kiện, đề nghị Tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

PHẦN V. HỎI – ĐÁP TÌNH HUỐNG THƯỜNG GẶP

Hỏi: Tôi chưa có sổ đỏ thì khi thu hồi có được bồi thường không?

Đáp: Không có sổ đỏ không tự động đồng nghĩa với mất quyền bồi thường. Điều quan trọng là có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận hay không (sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch). Nếu đủ điều kiện cấp sổ thì vẫn được bồi thường về đất theo Điều 95. Hãy thu thập giấy tờ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Hỏi: Họ thu hồi đất tôi để làm dự án nhà ở thương mại, như vậy có đúng không?

Đáp: Phải xem dự án đó có thuộc danh mục tại Điều 79 hay không. Không phải mọi dự án nhà ở, thương mại đều được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi. Nhiều dự án thương mại thuần túy phải theo cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân, chứ không được Nhà nước thu hồi. Đây là điểm cần kiểm tra kỹ và là cơ sở phản biện mạnh.

Hỏi: Tôi không đồng ý với giá bồi thường thì phải làm gì?

Đáp: Trước hết ghi rõ ý kiến không đồng ý vào biên bản họp dân và yêu cầu được đối thoại. Nếu vẫn không thỏa đáng, có thể khiếu nại quyết định phê duyệt phương án bồi thường (trong 90 ngày) hoặc khởi kiện ra Tòa (trong 01 năm). Giá bồi thường đất tính theo giá đất cụ thể; có thể yêu cầu làm rõ căn cứ, phương pháp định giá theo Nghị định 71/2024 (đã sửa đổi bởi Nghị định 226/2025).

Hỏi: Họ ra quyết định thu hồi nhưng chưa bố trí chỗ tái định cư, có được không?

Đáp: Không đúng. Theo khoản 6 Điều 91, việc phê duyệt phương án và bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi. Nếu làm ngược lại, đó là vi phạm trình tự nghiêm trọng và là căn cứ để khiếu nại hoặc khởi kiện đề nghị hủy quyết định thu hồi.

Hỏi: Khiếu nại hoặc khởi kiện thì việc cưỡng chế có dừng lại không?

Đáp: Thông thường không tự động dừng. Nhưng khi khởi kiện ra Tòa, người dân có quyền đề nghị Tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để tạm dừng thi hành quyết định nếu việc thi hành có thể gây hậu quả khó khắc phục. Cần nộp đơn này sớm, càng sớm càng tốt.

Hỏi: Phần đất còn lại sau thu hồi quá nhỏ, không sử dụng được thì sao?

Đáp: Nếu phần diện tích còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định, và người dân đồng ý, thì Nhà nước thu hồi luôn phần này và bồi thường (khoản 7 Điều 91). Người dân nên cân nhắc đề nghị thu hồi trọn thửa nếu phần còn lại không còn giá trị sử dụng.

PHẦN VI. NHỮNG THAY ĐỔI 2025 – 2026 CẦN ĐẶC BIỆT LƯU Ý

Khung pháp luật đất đai đang dịch chuyển nhanh. Khi tư vấn, không được chỉ đọc nguyên văn Luật Đất đai 2024 mà bỏ qua các lớp văn bản dưới đây, nếu không sẽ viện dẫn sai thẩm quyền.

1. Thẩm quyền đã được phân định lại theo mô hình chính quyền hai cấp

Luật Đất đai 2024 nguyên văn còn dẫn chiếu "UBND cấp huyện" trong nhiều quy định về thu hồi, bồi thường. Sau khi bỏ cấp huyện, thẩm quyền đã được chuyển về cấp tỉnh và cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2025) và Nghị định 131/2025/NĐ-CP. Khi viện dẫn thẩm quyền, phải đọc Luật qua lăng kính các nghị định này.

2. Nghị quyết 254/2025/QH15 mở rộng trường hợp thu hồi đất

Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026) bổ sung cơ chế tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai và mở rộng một số trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Đây là văn bản tác động trực tiếp đến phạm vi quyền lực thu hồi, cần đối chiếu khi đánh giá tính hợp pháp của một cuộc thu hồi.

3. Các nghị định hướng dẫn đã được sửa đổi

Nghị định 226/2025/NĐ-CP (hiệu lực 15/8/2025) sửa đổi, bổ sung các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, đặc biệt phần phương pháp định giá đất tại Nghị định 71/2024 — phần ảnh hưởng trực tiếp đến con số bồi thường. Ngoài ra còn có các Nghị định 49/2026, 50/2026 tiếp tục điều chỉnh.

4. Dự án sửa đổi Luật Đất đai đang được trình

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã trình đề xuất Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Nếu được Quốc hội thông qua, dự kiến có hiệu lực từ 01/3/2027, theo hướng luật hóa các nghị định phân quyền và Nghị quyết 254/2025. Vì vậy, mọi tài liệu sử dụng lâu dài nên ghi rõ mốc thời điểm áp dụng.

PHỤ LỤC. BẢNG TRA CỨU NHANH QUYỀN – CĂN CỨ PHÁP LÝ

Vấn đề / Quyền	Căn cứ pháp lý
Chế độ sở hữu đất đai; bảo hộ quyền sử dụng đất	Điều 53, 54 Hiến pháp 2013
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản	Điều 105, 115 Bộ luật Dân sự 2015
Quyền chung của người sử dụng đất	Điều 26 Luật Đất đai 2024
Tám quyền giao dịch (chuyển nhượng, thế chấp...)	Điều 27 Luật Đất đai 2024
Điều kiện thực hiện quyền giao dịch	Điều 45 Luật Đất đai 2024
Quyền đối với thửa đất liền kề	Điều 29 Luật Đất đai 2024
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất	Điều 31 Luật Đất đai 2024
Thu hồi vì quốc phòng, an ninh	Điều 78 Luật Đất đai 2024
Thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội	Điều 79 Luật Đất đai 2024
Thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai	Điều 81 Luật Đất đai 2024
Thông báo thu hồi (90/180 ngày)	Điều 85 Luật Đất đai 2024
Trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi	Điều 87 Luật Đất đai 2024; Điều 28 NĐ 102/2024
Cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc / cưỡng chế thu hồi	Điều 88, 89 Luật Đất đai 2024
Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư	Điều 91 Luật Đất đai 2024
Phê duyệt phương án trước khi thu hồi	Khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024
Điều kiện được bồi thường về đất	Điều 95 Luật Đất đai 2024
Giá đất, phương pháp định giá	NĐ 71/2024 (sửa bởi NĐ 226/2025)
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (chi tiết)	NĐ 88/2024/NĐ-CP
Phân định thẩm quyền chính quyền hai cấp	NĐ 151/2025, NĐ 131/2025
Mở rộng trường hợp thu hồi, tháo gỡ vướng mắc	Nghị quyết 254/2025/QH15
Khiếu nại quyết định hành chính (90 ngày)	Luật Khiếu nại 2011
Khởi kiện vụ án hành chính (01 năm)	Luật Tố tụng hành chính 2015
Bồi thường khi Nhà nước làm trái luật	Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước 2017

—

Công ty Luật TNHH PSSLEGAL — Tài liệu phục vụ tư vấn pháp lý

Tài liệu mang tính hướng dẫn chung; mỗi vụ việc cụ thể cần được tư vấn riêng.